小心！福州二手房暗藏踩踏效应-每日速看

今年3、4月，福州二手房走出了一波好行情。

3月，福州五区的二手房成交4481套，创23个月以来新高，与2021年4月成交量持平。

4月五区二手房继续成交3758套。

(资料图片)

因为学校报名，每年三月都会出现一个二手房高峰，这并不意外。

但今年上半年还有个趋势，朋友也好，网友也好，都有抛售手上二手房的需求，普遍认知：手上房源不太大，不太好，都准备挂牌。

有媒体分析：某二手房成交平台，去年下半年，福州挂牌还是3万套，4月底福州已经突破4万套。

这样的选择和决策，必然导致后续福州楼市的一个新周期到来——要预防二手踩踏式价格出现。

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二手房的窗口期‍‍‍

除了前文所说定向生政策改变，学区高峰外，福州二手房成交需求旺盛，首先和技术进步相关。

2022年11月，福州相关部门开始试行二手房交易过户全链条智能网办。

申请人无需到现场核验，全程“一趟不用跑”办结二手房转移登记及涉及的水表电表燃气表广电网络账号过户和提取公积金等集成服务事项。

今年2月1日全省率先正式上线运行，模式集成9部门13事项。

就像chatgpt技术大大提升了设计创意界文本和绘画的产能，二手房交易过户过去跑10天半个月很正常，如今智能网办技术也使过户效率大大提升。

去年年底，口罩影响。今年1月是春节，所以2、3月新系统和技术的使用，必然会使得福州二手房交易旺盛。

但这样的交易中，却隐含着一个风险点——

越来越多的人看懂了购房秘籍，打算逐步清掉手里的一些二手房。

楼市普涨的时代，大家倾向于低总价产品。不贪心，小投入喝点汤，也是一个不错的选择。

福州整体房价高，闲钱基本在100-200万左右，所以投资产品往往是低总价，小面积。

2020-2023年，穿越周期，楼市告别普涨。

回顾这三年时间，跟着有钱人买最好最贵的房子，基本都赚了。

建发养云，朗云，国贸天琴湾，保利天悦、福州源，短短时间，投入500万以上，房子升值近百万，面子钱包都有了，这样的投资回报比例，自然使得市场所有购买力都涌向一类标的——

500万以上起步，又大又好的房子。

此外，前段相关部门官宣全面实现不动产统一登记，也被解读相关税种出炉（这个文末分析）。

当市场上大众都有了担心，知道了秘籍，自然就会做出相似的选择，把自家的二手房卖掉一些，去看后续入市的好房子。

02‍

隐含的踩踏效应

国贸天琴湾

过去福州普涨的楼市，多少保持了二线城市的本色。房价虽贵，但买了，多少每年也会涨一些。

而如今的福州楼市，开始和上海、杭州等靠近。

大部分房子和二手房需要降价打折才能出。唯一备受追捧的，就是高房价的产品，看房需要验资，好楼层需要靠抢，总价突破1000万指日可待。

即将入市的上海西国贸天琴樾引发关注

大众都已经发现福州楼市出现了打贵打新的机会点，所以不少人五一期间都在琢磨怎么出掉手上的房子。推演下，接下来的步骤和路径——

不少人开始把自家的房子挂到了中介。

一些小区挂牌量激增，原先的购房者发现有了挑挑拣拣的机会。

一些房东急于买红盘，愿意接受降价。

整体小区的均价被拉低后，其他房东如梦初醒，出现恐慌式的出逃。

二手房的踩踏现象就此出现。

对于大城市而言，这个后果不一定会发生。

因为每年的夏天毕业季都会有一波新鲜的血液和力量，他们会承接掉部分二手房。

福州常住人口虽有流入，但和厦门、泉州类似，数量也就约3万，分散在五区，可能还会少一些。

所以当下的福州市场非常危险，如果市场上所有的认知都认为，只有500-1000万的新盘才值得歌颂，刚需产品要么地段有问题，要么产品有问题，不值得买，那么就会激发更多人不惜把自家的二手房降价挂牌，最后一搏投入到买贵买新的游戏中来。

和内卷的学区房一样，大家咬牙切齿，东拼西凑，也要买到一套需要靠“抢”才能买到的新房。

当然这样的局面，城市是不愿意看到的。目前福州楼市南二环、五四北、三江口等片区都需要筑牢基础。

所以今年5月18日的福州第一次土拍现场，住宅只有两幅地块：五四北妇幼医院旁边和台江祖庙的一幅安商地块。

祖庙安商地块可做集中式布局

中国教育目的是筛选。一场考试，所有人都看懂规则后，考试本身也就失去了筛选的目的。

这也意味着今年Q3之前，福州楼市整体格局和去年年底变化不大。

相反，这次土拍在前屿和排下地铁站周边，安排了两幅租赁房源地块。

类似上海、杭州这样的打新打贵的游戏不是不能玩，但前提是城市要有不断进入的人口，去为大量的房源托底。

不然从楼市焦灼到突然踩踏，只是一瞬间的事。

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不同人群的路径‍‍‍‍

建发养云交付实景

说了趋势，也要说解决方案。我们不说鼓楼能不能买，台江能不能买。只说人群分类，人贵有自知之明，知道自己属于什么人群，然后再找方案。

地段相对固定，人，才容易分化。

第一，能力强，只瞄准新+贵的人

错过养云，天琴湾的人，今年福州市区核心的项目，大概就只能在这5-6个之间选了。

上海西的国贸建发，鼓楼的保利新项目，五里亭的端礼著，桂语映月。

当然今年福州国企也有入局改善市场。北二环、南二环，建总都有新产品入市，新势力来了，也可以看看。

但不少品质项目知道我们知道TA们会好卖，所以开盘时间可能会随时调整，后续条件会苛刻。

保利天悦二期样板间

2020年因为一个车位捆绑，一生气，错过一套豪宅的例子还在眼前。今年该忍就要忍了，要知道一线城市的不少豪宅神秘开盘，置业顾问三两句话判断后，拉黑顾客的例子，屡见不鲜。

另外，买这部分产品，就像买宝马和奔驰，LV和古驰，质量和口碑是一个方面，最重要的是感觉。

一个是你自己的感觉，还有一个看大部分有钱人选了谁。

当然，这样的项目后续的任何的优缺点会被无限放大。这也是选择最好和最贵路径的代价。钱到了一定量，最低要求就是不能有BUG。

第二，常规买房人

买新房无法全城想买就买，必须局限板块之内。尽量参考豪宅的购买思路，买板块、街道、社区内尽量最好的产品。

国仕府实景图

类似的思路，高新区的国贸学原，金山的玺云，城南板块的国仕府，南通板块的中铁江湾悦城，三江口梁厝板块的龙湖景粼天著，马尾板块的新大陆壹号或者元亨府等。

但这有个前提，产品再好也要讲究性价比，考虑后续流通，板块内最好的项目单价，和板块的均价不能太背离，溢价不能离谱。

中铁江湾悦城，五一期间被买爆，就是因为这是南通板块内最新的新房，而且价格很香。

景粼天著，五一期间成交很好，也是这个道理。

再来看个反例马尾快安的元亨府，产品没话说。

元亨府的风雨连廊

但马尾快安均价1.6万/㎡，且房子越小越贵，元亨府大面积产品要卖2.2万，这就属于有点过分了。

如果不买新房，买二手，那就尽量确定下范围，多多选择下。

福州二手房智能网办系统

为什么要确定范围再看？还是因为现在的房东多少都愿意降价，在这样大好的环境下，很多人反而不知道该怎么选了。

再看看，再看看，半年就过去了，反而错过交易周期。这和霸道总裁的烦恼是类似的。

第三，手上有一些二手房的人。

房哥房姐，如果急于筹措资金，该先出哪里的房子，需要结合地段和户型和时间一起分析。

从快速回笼现金角度，4月份成交的户型面积段中，50平米以下小户型最受欢迎，成交突破千套。最难卖的是110-130平米户型产品，共成交384套。

从快速成交角度，台江、鼓楼的小户型产品，可以优先出手。

从风险控制角度，如果接下来福州二手房挂牌数继续猛增，那么挂牌数最多的区域首先承压。

鼓楼的学区房，后续面对冲击比较大，手上套数太多，可以出一些。

第四，不走跟着有钱人打贵打新的其他路线。

跟着有钱人买的路线，除了资金门槛外，也不绝对安全。

第一，产品的迭代是快速的，有钱人是善变的。所谓内卷，就是一旦出现机会点，门槛会快速提高。

第二，福州市场上高净值群体终究有限。高净值客户一旦被整体消化完毕，所有剩余产品都会面临风险。

第三，有钱人极度挑剔。项目一旦贵且暂时不叫座，别人没事等几年，你一点点本金就被套牢了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

房产从来不是考试，有且只有一条唯一走向巅峰的途径。当下福州楼市也出现了一些具有鲜明特色的产品和板块。

就像不参加高考而去留学，这些路径不像追捧豪宅那么明晰，回报率透明。但对一些能承担风险的人来说，反而可能存在一个富贵险中求的机会。

第一，在福州小面积住宅产品长期断层后，台江、江南CBD出现的小面积+学区的住宅产品。

第二，目前的南二环，是一个没有完全充分展示的板块。本地国资的云集，展望未来的发展路径。

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无需担心FC税

最后说几句不动产统一登记，不少人着急挂牌二手，也是认为相关税种或许出台，赶紧卖掉手上不好的产品，进行换筹。说几点个人判断——

第一，税种是各部门共同决定的结果。一个部门说了不算。不到万不得已，大招不会出。

第二，前几天，参加了一场平安私人银行和大成律所联办的慈善沙龙。

未来个人持有房产成本低，企业持有房产的成本高的局面或将改变。企业的经营租赁有机会对冲可能面临的FC税，慈善基金与信托持有房产是一个新模式。

房产始终是资产传承好途径，只是有钱人可选择传承的方式更丰富。‍‍‍‍‍

第三，SOHO和大平层因为已经预支了税费成本，和住宅相比，后续反而无需担心FC税。但投资者要专业。

第四，税费系统透明和不动产数量的透明，最直接影响的可能就是大量囤积房产靠租金的房东。这个改天再叙。

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